專題｜集供不應求與庫存上升于一體的城市市場機會與風險研判
2018-09-08 10:13:31 來源：和訊名家
導 讀
結構性庫存城市有哪些共性特征？對于企業而言，投資布局、產品開發又該如何針對性地調整？研究員 / 楊科偉、柏品慧
PART
01
13城消化周期超12個月
熱點城市再現庫存隱憂
截止2018年6月，近三成城市庫存量仍處低位，消化周期現已不足6個月。其中，重慶（樓盤）市場異?；馃?，消化周期低至1.2個月。與此同時，13個城市消化周期超12個月，除大連（樓盤）、沈陽、長春（樓盤）這類風險城市之外，不乏北京（樓盤）、深圳（樓盤）、廈門（樓盤）等核心一、二線城市，高庫存風險有重啟可能。
探究當下有高庫存風險之虞的城市的庫存形成動因，不難發現有以下幾方面因素：其一，調控政策持續高壓，房地產市場降溫特征明顯，成交量持續低位運行，消化周期自然顯著回升。其二，部分城市人口長期凈流出，本地居民購房需求畢竟有限，市場缺乏進一步向上動力。其三，受限價、限簽等調控政策影響，部分城市成交數據難免“失真”，難以反映當下市場實際情況。典型如中山（樓盤），網簽明顯受限，市場存在著大量的已銷售未備案項目。
02
區域分布：高價房聚集區、低價遠郊區
存在較大庫存壓力
1、廣州（樓盤）花都區這類遠郊區域大盤扎堆庫存壓力較大
廣州房地產庫存主要集中在遠郊區域，番禺區、花都區、南沙區和增城區商品住宅庫存面積均超100萬平方米，花都區更以172萬平方米居首。并且，遠郊區域去庫存進程難言樂觀，典型如花都區，2018年上半年房地產市場持續低迷，月均成交量約5萬平方米，去化周期升至28個月高位，高庫存風險仍需警惕。而從項目來看，花都區待售庫存以大盤產品居多，萬達城、祈福萬景峰和祈福水岸花園這類大盤，單盤體量均超50萬平方米，待售面積都在10萬平方米以上，排名位列全市待售面積前五位。說明大盤產品去化率整體偏低，才是花都區高庫存風險的根源所在。
3、無錫（樓盤）濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風險整體可控（略）
PART
03
面積段結構：70㎡以下和200㎡以上庫存壓力顯著
1、合肥（樓盤）、煙臺（樓盤）庫存壓力集中在70平方米以下小戶型
合肥、煙臺庫存壓力主要集中在70平方米以下小戶型產品，消化周期均超18個月警戒線。鑒于70平方米以下小戶型以一房產品居多，屬單身家庭階段性過渡產品，最大優勢在于總價偏低，在一定程度上可以降低投資門檻。這類產品以酒店式公寓居多，譬如合肥70平方米以下戶型庫存面積128萬平方米，其中酒店式公寓占比近9成。最大賣點在于不限購，適用于被限購政策擠壓的置業需求，最大痛點則在于稅費等交易成本過高，升值空間有限。而從項目來看，合肥70平方米以下戶型待售庫存多數還是商住兩用性質的酒店式公寓產品，且不乏恒大中央廣場、瑤海萬達廣場、綠地中心這些品牌開發商項目。并且，這類產品體量甚于龐大，多個項目建面超50萬平方米，更有京商商貿城、恒大中央廣場這類100萬平方米超級大盤，去化周期注定十分漫長。
3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風險基本可控（略）
PART
04
戶型分布：一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力
1、太倉（樓盤）、昆山庫存壓力集中在一房產品（略）
2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產品
蘇州、東莞庫存壓力主要集中在別墅產品，消化周期大都在20個月以上。尤其是獨棟別墅，消化周期顯著高于其他檔次別墅產品，主要原因在于套均總價偏高，市場需求極其有限，成交不暢也屬正?，F象。而從項目來看，蘇州別墅待售庫存集中分布在吳江（樓盤）區、吳中區、相城區這類外圍區域，地理位置偏遠、周邊生活配套不成熟成為這類產品去化表現不佳的重要因素。其中，吳江區碧桂園十里江南以庫存面積17.4萬平方米居首，該項目緊鄰上海（樓盤）淀山湖，產品主打90-150平方米經濟型別墅，置業客群主要來自于上海以及蘇州主城區外溢客群。不過，2016年10月吳江區納入蘇州限購范圍，上海外溢客群銳減，顯著制約項目成交去化。另外，園區也有多個項目庫存面積偏高，世茂銅雀臺、鉑悅犀湖皆超5萬平方米。譬如，世茂銅雀臺位于雙湖板塊，地理位置極具稀缺性，產品主打290-340平方米聯排以及340-400平方米雙拼，套均總價1200-1500萬元。鑒于蘇州千萬級豪宅客群畢竟有限，去庫存注定需要更為漫長的時間周期。
PART
05
典型城市：廈門廣義庫存壓力更大
地王盤去化困難（本章略）
PART
06
結構性庫存格局長期存在
因時、因需而變才是適銷產品的關鍵
1、結構性庫存城市投資優選區域，規避全面性庫存城市
當下熱點城市庫存風險再現隱憂，13城消化周期超12個月，不乏北京、廣州、蘇州這類核心一、二線城市。不過，多數城市屬結構性庫存風險，庫存壓力主要集中在遠郊區域以及高房價區域。典型如廣州花都區，大盤扎堆引致同質化競爭甚于激烈，去化率整體偏低。反觀，熱點區域盡管存在一定庫存壓力，但由于成交相較活躍，庫存風險基本可控。典型如無錫濱湖區，市場熱度慣性延續，成交量仍處高位，在售項目去化表現上佳。針對結構性庫存城市共性特征，我們認為企業投資策略要慎選區域，優選熱點區域，盈利能力更有保證。并且，盡量規避那些庫存壓力較大的區域，市場前景難言樂觀。全面性庫存風險城市建議暫時規避，典型如廈門，樓市、地市顯著降溫，短期內投資風險亟需引起重視。
2、適當增加三房、四房產品比重，90-140平方米更優
隨著二孩家庭持續增多，改善性需求持續釋放，成交占比穩步提升。并且，“輕奢”理念日趨流行，三房、四房產品更為暢銷。尤其是三四線城市，改善性需求已然成為樓市成交主力，三房、四房產品持續熱銷。就面積段而言，70平方米以下小戶型以及200平方米以上大戶型去化壓力普遍較大，90-140平方米戶型卻備受市場歡迎，成交量長期維持在較高水平。我們認為企業宜主動迎合改善性置業需求，適當增加三房、四房產品比重，主力戶型建議控制在90-140平方米，以期實現更快的去化速度以及更高的產品溢價。
3、高周轉產品首選高層、小高層，溢價產品首選洋房而非別墅
企業要在三四線城市突圍制勝，高周轉便是必備的“基本功”。當下，只有高周轉的企業才能進入三四線城市，可以控制投資風險，做不到高周轉的企業進入三四線城市可能都是風險。結合我們調研情況來看，三四線城市高層、小高層產品更受市場歡迎，這類產品總價偏低，也更易去化。洋房可以提高項目品質，更可以提升產品溢價，只要將總價控制在本地居民購買力承受范圍以內，成交去化便不成問題。當然，洋房整體去化速度還是會稍遜于高層、小高層。相較而言，別墅產品溢價更高，但總價偏高，市場需求畢竟有限，銷售周期過于漫長，明顯有悖于高周轉開發策略。我們認為高周轉產品首選高層、小高層，溢價產品首選洋房而非別墅，且要控制總價。
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專題
目錄
《結構性庫存格局長期化之下的適銷產品啟示》
前 言
一、13城消化周期超12個月，熱點城市再現庫存隱憂
二、區域分布：高價房聚集區、低價遠郊區存在較大庫存壓力
1、廣州花都區這類遠郊區域大盤扎堆庫存壓力較大
2、昆山花橋鎮這類高房價板塊市場顯著降溫庫存壓力更大
3、無錫濱湖、惠山和錫山因成交活躍庫存風險整體可控
三、面積段結構：70平方米以下和200平方米以上戶型庫存壓力顯著
1、合肥、煙臺庫存壓力集中在70平方米以下小戶型
2、東莞、蘇州庫存壓力集中在200平方米以上大戶型
3、廣州90-140平方米戶型庫存量偏高但風險基本可控
四、戶型分布：一房、別墅產品普遍存在一定的庫存壓力
1、太倉、昆山庫存壓力集中在一房產品
2、蘇州、東莞庫存壓力集中在別墅產品
3、晉江、汕頭三房和四房產品庫存壓力可控
五、典型城市：廈門廣義庫存壓力更大，地王盤去化困難
六、結構性庫存趨勢將長期存在，因時、因需而變才是適銷產品的關鍵
1、結構性庫存城市投資優選區域，規避全面性庫存城市
2、適當增加三房、四房產品比重，90-140平方米更優
3、高周轉產品首選高層、小高層，溢價產品首選洋房而非別墅
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